那个敢说房价要降的潘石屹变了……

08-13 15:30 首页 365楼市

昨天,潘石屹带着他的SOHO 3Q来到南京,成为各大媒体报道的重点。在与南京媒体一个多小时的交流中,我最大的感受是:潘石屹变了!

 

首先,他变老了。上一次近距离看到他,是七年前,2010年10月15日下午,南京的秋季房展会上,与任志强同台,意气风发,当天活动人气爆棚,一票难求,《二次调控下的中国楼市》为主题的讨论中,两人抛出的观点大家看截图:


(竟然“惊喜”地发现了当年的我)


今天我的同事还问我现场有没有人向他问起过任志强,大家都很仁慈,并没有。

 

此后虽然没有当面见过,但各种新闻中总能见到他,今天见到本人,总觉得比看到的照片要老一些,白头发也变多了一些,毕竟是快60岁的人了。

 

于是他说出了这样一段话:“我们这一代老的开发商,发生了很大变化:王石退了,王健林也是大规模出售资产,还有好多开发商不好说了,抓了好几个。过去的这一代开发商都变化了,封口的封口,不让说话的不让说话,整个发展的机会留给年轻人吧。”


 

嗯,潘石屹不是以前的潘石屹了,谨言慎行。


媒体交流会上,针对各家媒体提出的会不会像王健林那样大规模变卖、怎么看下一步房价走势、SOHO的轻资产战略的核心到底是什么、如何深入评价政府的相关政策……诸如此类的问题,甚至一些更尖锐的问题,潘石屹的回答避重就轻,不再像以前了。

 

问到最后,大家干脆不问房地产了,问他会不会去玄武湖跑步,甚至关注他的粉丝看出来他换了黑框眼镜。

 

潘石屹变了,因为时代变了,地产的“黄金时代”走了。和潘石屹一样的众多开发商开始轻资产战略并不断强调时,这个时代就在变化了。


轻资产的潘石屹做了哪些事?


 SOHO会坚定地走轻资产路线,房地产开发实在是太重”,南京媒体见面上,潘石屹不断强调这一点。而在过去一个多月,针对轻资产,潘石屹在不断的卖卖卖。



7 月 4 日,SOHO 中国在北京和上海同时召开渠道沟通会,SOHO中国董事长潘石屹宣布启动光华路 SOHO2、凌空 SOHO 两个项目的整售。而不久前,上海虹口 SOHO 也被出售,加上 SOHO 中国自 2014 年以来相继抛售的物业,预计套现将超 340 亿元。


7月29日,SOHO中国以人民币32.97亿元整售SOHO世纪广场,包括商业办公面积4.3万平方米,折合单价76700元/平方米。

 

8月17日,在SOHO2016年度中期业绩发布会上,潘石屹表示,还要在上海出售三个非核心项目,分别为凌空SOHO、虹口SOHO和SOHO天山广场。其中,SOHO天山广场将在今年年底即将竣工。



潘石屹还要继续卖资产。

 

面对媒体提出的为什么大量卖资产。潘石屹微笑作答:“都说我们不看好中国的房地产市场,说我跟李嘉诚一样,要跑了,我往哪儿去跑?!这些都是谣言。”

 

作为生意人,我觉得面对这个问题的回答,是当天最坦诚的一个: 


“做生意背后有一个不变的规律,即价低时‘进货’,我们公司发展最快的时候是2009年、2010年金融危机之后,当时资产价格非常稳定,我们大量‘进货’,而目前房价已经非常高了,全世界衡量房价高低的标准是租金回报率,现在北京、上海一线城市的租金回报率才1%、2%,这证明房子的售价已经很高,这个时候我们就要‘出货’,等到经济低谷期时再开始进货。这就是做生意永远要遵循的原则,这与看不看好房地产市场,‘要跑了’完全无关。”


潘石屹的资产抛售不得不让人联想到近期大量变卖资产的万达。虽然潘石屹的回答有所保留,有些欲言又止,但他还是调侃了万达集团董事长王健林

 

他跟媒体讲了个故事:我去年跟王健林在哈佛开会的时候,他跟我说要做一个体育板块,让我给他投点钱一起做。说体育就跑跑步,还有铁人三项,他说三年之内做到1000亿的市值。我当时就想,跑步能跑出100亿的市值来?我不相信,后来也没投。王总的想法比较多,而我们做的事情就是越简单越好,跟他的轻资产模式还不是特别一样。

 

过去 10 年,称得上中国房地产行业的黄金时代。从现在起,很多人称之为白银时代。从过去疯狂抢土地到目前企业间股权兼并、重组,房地产增量运营的时代进入了存量运营的时代。

 

敏锐的地产大咖,准确地说商人们开始揣摩政策,嗅到了商机。中国经济的高速增长还是需要依靠房地产行业,但随着中国互联网行业的兴起,高端制造业、消费电子产业对于经济增长的作用越来越显著。

 

于是纷纷转型。


轻资产后未来潘石屹要做什么?


 潘石屹和他的SOHO中国的转型开始于两年前。

 

2015年初,关注互联网已久的潘石屹宣布SOHO中国将借助O2O推出移动办公产品,随后在2月初,SOHO中国设计的“移动办公”产品SOHO 3Q正式上线,北京的望京SOHO和上海的上海SOHO复兴广场共1500多个座位入市。【关于SOHO 3Q的详情可以点我昨天的稿子:今天潘石屹来南京了这一次他要搞酷炫的共享办公室

 

在8月11日的南京媒体见面上,潘石屹说,“甩卖”物业回笼的现金流约300余亿元,一方面用于偿还银行贷款,进一步降低负债率,另一方面将全部用于SOHO 3Q共享办公这类新业务的开拓。


过去两年,SOHO 3Q只设在北京和上海两个一线城市的核心地段,依托自持的SOHO物业,开始拓展SOHO 3Q共享办公的业务,截至目前,拥有19个中心,超过17000个可出租工位,整体出租率85%左右。

SOHO 3Q的办公环境是这样的,资料图片


经过两年的运作,潘石屹和他的团队觉得时机成熟了,从设计、建筑到运营理念都成熟了,于是他们要走出来,开始发展二线城市的SOHO 3Q。但是不同于北京上海的模式,在杭州、南京等城市SOHO不自持物业,而是租现有城市的现有办公场所或倒闭的商场,把城市这些闲置的空间充分用起来,进行设计、装修再到出租,潘石屹说这个时间只需要四个月时间。

 

根据SOHO的2016年中报数据显示,2016年上半年实现租金收入约人民币7亿元,同比上升60%。营业额约人民币7.27亿元,同比上升85%,毛利率高达77%;净利润约人民币6亿元,同比上升344%。显然这不能与房地产开发的销售额同日而语。

 

潘石屹直言,到现在为止赚的少的可怜,预计到今年年底才能收支平衡,目标到年底出租率达到90%。而要靠SOHO 3Q未来挣大钱,潘石屹说唯一的路径就是“做大规模才有钱赚”,长远来看,如果能在全国做到有50万个可出租的共享办公工位,那还是有很多利润空间的。


这次来南京,潘石屹绝口不提房价: “最近十年时间我一直控制着绝口不提房价的事情,我今天说涨了或者跌了,明天都会上头条,然后大块大块的板砖就抛过来了。房价爱涨就涨、爱跌就跌,随它去吧。

 

中国地产走过“黄金时代”,如何从“拿地—开发—卖房”传统模式中“开脱”出来,是摆在每个开发商面前的同一道考题。“轻资产”成为当下大型房企转型的共同选择,潘石屹们走在了前面。而除了“减持”,开进养老、医疗、健康、金融、体育、旅游等领域,也成为众多大型房企“工具箱”中的选项。


但潮水退去,留下的永远是水性好的。


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