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摘要: 你印象中的沙井是怎样?


你印象中的沙井是怎样?

多年以来“沙井”片区饱受争议,新会展中心选址江南沙井,品牌开发商陆续进驻,地价节节攀升,沙井迎来春天了吗?但对于很多人,依然有一种道不明的困惑感。

 

有人说,沙井有新会展中心(规划),有江景、有湖景(规划), 是不错的置业之地。

 

有人说,离主城区较远,配套还没跟上,噱头大于实际,房价反而不低。

 

有人说,开发商疯狂沙井拿地,江南区新地王诞生于此,只是人傻钱多……

 

今年3月,江南新地王诞生后(中昂·国汇地块),人们对沙井的争议再次推向舆论浪尖,没地铁,没配套……使沙井成为今年饱受争议的困惑之地。

 

今天,让我们拨开迷雾和争议,用事实和规划来还原一个真实的沙井!


从现阶段来看,配套确实是缺乏的


不得不承认,沙井发展得比较慢,前几年,主要有华南城和融晟公园大道在“孤军奋战”,后来,来了天健、奥园,尽管如此片区还是没什么热度,沙井曾出让的几块地还遭流拍。


今年,万科、绿地、碧桂园、中昂、荣和进驻,一线品牌布局沙井,看好这个片区发展的房企则疯狂抢地。(详情“双限”下的疯狂!南宁5幅地块拍出新高度!


说这个片区没有优势是不可能的,开发商也不傻,先来看规划吧。


1、白纸好画圈  东盟瞩目焦点

正如几乎所有人所说的,沙井除了华南城、融晟公园大地外,什么还没有。没有才好规划,俗话说白纸好画圈。


也就是2017年初,以东盟商业为背景,南宁发布了沙井片区的规划,该板块未来将会成为东盟瞩目焦点区。


 (总体设计规划)

从设计构架上看:

 ◆   北面主要以围绕滨江商业中心为中心形成生活区。该区域靠近西乡塘区方向,不会因为距离原因有远离人群的感觉。


 ◆   中段部分主要以围绕华南城商业中心形成贸易、加工等商业群。中国—东盟博览中心落户南宁华南城中,建设完成后,该区域将成为东盟十国贸易枢纽区。


 ◆   南面区域主要是以物流为主。 


中昂国汇、绿地、碧桂园地块属于中段部分,即有居住区也有商业群。


 (土地用地规划)

从用地规划来看,凤凰江湖是一条水系,从北至南,将为片区增加景观资源,南面靠近交通枢纽带,交通除了出行便利外,也是有效的带动人气,或发展更快成熟。


 (学校用地规划)

有人说学校是江南区的硬伤,其实,江南区也有学校规划,整体的学校布局如上图。

 

从图上看到,黄色点圈区域为幼儿园规划用地,绿色点圈区域为小学规划用地,红色点圈区域为中学规划用地。

 

教育的规划分布均围绕东盟国际工业原料产品及富士康科技园为主,分布于居住用地中,解决区域中学龄儿童读书问题。

这些规划,只有一张空白图纸上才能造出来,有足够的绿化生态体系(凤凰湖)用地,足够的住环宅用地,复杂庞大的交通体系,目前路网建设已成形,数座立交桥,这些须从白纸开始。


而在南宁,除了五象新区外,没有哪个片区有这么一张足够大的白纸,这是沙井的优势,也是未来发展的空间所在。


即然是白纸,需要时间来酝酿,对于购房者而言,希望这个时间短些再短些。


2、大牌房企进驻,有了成熟的可能

沙井发展多年,一直是“半死不活”的状态,说到未来什么时候成熟?也许你要翻白眼。


区域成熟,人是基础,沙井一部分是工业区、物业区,更是贸易中心,带动片区人气。


华南城、融昇公园聚集了一定人气,随着碧桂园、万科、绿地、中昂·国汇、荣和公园里的住宅项目开发,可预见,未来人口量是逐渐增大的。

(上图为沙井—南站立交桥鸟瞰)

值得庆幸的是,江南区享有南宁最发达的路网体系,南站立交、壮锦白沙立交、定秋立交、三津立交桥(规划)等,交通四纵(三津大道、同乐大道、沙井大道、壮锦大道)、四横(江南大道、白沙大道、那洪大道、亭洪路延长线),让出行有了各种可能,快速大量的人流导入。


路通了,房企来了,人来了,成熟的基础和可能就有了。



对于沙井片区,人们争议的点还有中昂·国汇,江南地王5000元/㎡的楼面地价,房子能怎么卖?一度陷入所谓的“尴尬”。


3月22日土拍现场上,与中昂并肩竞拍的还有绿地、万科、碧桂园等一线知名房企,现场竞拍激烈,能大胆的抢了,说明开发商对这个片区做了充分的考察,如果中昂不拿地,也会是其它开发商拿地。


显然,是市场推动地价。


值得注意的是,中昂·国汇所拿地块并无任何产权移交面积,而紧随其后拿地的绿地、碧桂园、万科,受政策影响,均需附增13500~30000㎡不等的产权移交房面积,占比达5.73%~14.83%,这就意味着大面积的移交产权至少要2~3栋建筑方可消耗完全,虽楼面地价较低,但实际楼面地溢价也高,折算下来碧桂园实际楼面地价溢价约4680元/㎡,与中昂的5000元/㎡相差不大。


也就是,即使在“限地令”背景下,地价也悄然上涨,约5000元/㎡的楼面地价已不是什么新鲜事。


绿地、碧桂园、万科沙井片区今年成交地块一览↓↓↓↓

(点击查看大图)


地价高,房价定价高是常事,万科、碧桂园、绿地新地块,未来售价很难走低,中昂·国汇预计单价过万(含装修,装修标准3000元/㎡)。



而过万的房价与版块项目似乎不匹配,就目前而言,沙井片区的住宅产品整体偏向刚需,而刚需置业需要相对成熟的配套,交房就能住,因为等不起。


基于片区的特殊性,产品也逐渐多元化起来,中昂·国汇的地价摆在那,需要支撑房价,对于开发商而言,更需在产品上做功夫。


1、为了最大化采风,而做成蝶式建筑


(效果图)


中昂·国汇只有约50亩的面积,小地块,3.0容积率,可发挥的空间不大,但还是有值得称赞的地方,在建筑设计上做了些创新。


独栋单元,两梯四户,总共只有830户,全部采用蝶式建筑(蝴蝶形状),左右对称,楼间距达到近100米,这样的优势是可以保证每一户最大化采光。

2、亮点在园林

如果是刚需产品,又是小地块,受空间限制,一般开发商在园林上草草了事,种树,植草,完事!


中昂·国汇绿化率高达36%,在园林上是花了心思的,别看地块小,做了四个场景花园林,即休闲花园、泳池花园、运动花园、中心花园。(如上图)


泳池花园,四周由植被包围,泳池还有树木,在树下游泳,更阴凉。

不是所有园林都有篮球场

(篮球场设计图)


在运动花园区,还规划了篮球场,对于篮球爱好者,是一大兴奋点。


3、户型面积扩充,造价不低


户型能产生什么造价?答案是设计和装修的造价。


先看91㎡的四房↓↓↓


为了拓展更多面积,装修前是三个阳台(阳台算一半面积),装修后把上图右侧的阳台进行改造,一半是做主卧的洗手间,一半空间是书房,主卧的阳台也通过阳台了扩充了房间面积。

建筑面积为91㎡,拓展后达到105㎡。


再来看112㎡的户型↓↓


一样利用阳台半赠送面积的特点,扩充房间的面积,拓展后面积达到135㎡,该户型面北通透,是居住比较舒适的户型。


中昂·国汇的楼层高做到了3米,比普通的要高,这也是造价成本所在。


(落地玻璃窗实景)


从阳台扩充到室内的面积,都做了落地玻璃,成本约1000元/㎡,比做实体墙造价更高,这些都属于装修成本,满足后期的功能扩张后,整体的性价比更高。


4、在精装细节上值得称赞的点


南宁精装房越来越多,为了溢价而溢价,而忽略了精装房的初衷,中昂·国汇在产品细节上考虑还是比较周到的。


比如,入户门采用的是子母门,比一般的房门宽约25公分,可自由活动,再不用担心搬大型物件而发愁。

比如,入户门用的是指纹锁,也可输入密度的方式开门,那些忘带钥匙出门而进不来的事情在这不会发生。


比如,所有卫生间做了干湿分离,如果还居住有老人,孩子,或是来了客人,卫生间干湿分离还是很有必要的。

(卫生间)

比如,抽油烟机背景铺的是无绣钢,更容易清洁和擦洗。

(厨房 )

在地价上涨的沙井,是有可能做出高品质产品的,在中昂·国汇,我们看到了房企在产品上的种种努力。


透过这些努力,点点滴滴的改变沙井的现状,为片区提供更具品质的产品,同时,需要更多开发商共同发力。


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