我不是教你炒房......

08-24 19:43 首页 365楼市

2016年南京重启限购限贷已经10个月,市场已经出现租售并举试点城市,租赁土地出让,首套房贷利率上浮,摇号买房,限卖3年等前10年调控不曾出现过的情况,新房被限价,二手房松动,买房成本被利率和首付比例拉高,现在的买房难度并不大。


自住换房和投资应该怎么选择?于是就有今天365明星房博士线上分享主题:《调控之下,如何买房增值?》

我想大家最关注的是这轮调控真正应该注意的是什么?

租售同权会带来什么?

房价会波动吗?


这次调控不是简单的控制需求端,比如以往的限购限贷已经不够用了。长效机制下,多维度的房地产调控,目的是让人们不买房还有其他的选择。


但是无形中,会让买房的和租房的区别更大,因为稀缺的必然是更贵的。所以,住房如果少了,那么恭喜,房子更值钱了


所谓租售同权,是公共权益均等化,但像名校这样的稀缺资源,只会供不应求。只要城市还继续发展城市化,还不断有人口流入,房价依旧是一个城市价值的体现。


南京二手房价连涨2年后首跌



调控到这一步,土地供应和利率上浮的信号灯亮了,调控即将满一年,二手房已经降温。这个时候,是机会。


据统计,最近一次南京二手房价环比出现降价还是2015年的6月,时隔两年,2017年7月环比再次出现了微降。而最高涨幅分别出现在2016年5月,所以在上一轮南京最佳的买入时间是2015年6月之前,最佳卖出时机其实是2016年4-6月。而现在是可以出门看二手房的时机了。


我知道你有100个不想买二手房的理由,总结来就两点:初房情结、二手房涨幅跑不过新房。当然现在一些二手房高处新房很多的区域,能买到新房还是买新房,但是新房就是公开透明的消息,全世界都去摇号,全凭运气。而二手房,其实是技术活。


先给给你看看职业买房的专业等级,大部分人还在2级,理论来自于水库水原十口的微博,不是让你看别人怎么买房的,是让你知道,对二手房的成见,就和那些劝你全款买房无压力一样,有毒。从第1套房到身价20亿,南京人要跨越这10级!



二手房比新房涨幅慢很多?错!


我们来对比一下2014年到2017年,究竟是买了新房赚的多还是买二手房赚的多。

二手房3年涨幅:


新房3年涨幅:


建邺区二手房 增值13538元/平米

河西新房,增值12750元/平米


浦口区二手房 增值11948元/平米

江北新房,增值10805元/平米


江宁区二手房增值 11913元/平米

江宁区新房房增值 8201元/平米


结果

3年前,选择买二手房并不比新房涨幅要差。


远郊盘一定跑赢主城二手房?不一定

主城老破小和远郊拿出来比比,基本不相上下。

2014年江宁的房价图↑


结论:

2014年禄口的房价在8000左右,2017年二手房价在1.5万左右,涨幅7000元。

2014年秦淮区的31个二手房小区中,29个涨幅过万。


2014年-2017年主城老破小的房价图↓

买南京这些小区竟然赚得最多!看看你家房子这3年涨了多少?


而在现在限卖3年的情况下,像禄口,江宁滨江,六合这种远郊等2年交付,基本5年才能卖。两室套而且租金一般都在1500-2000元/月左右,主城二手房月租能在3000元/月,在这点上,二手房并不差。


更何况,现在二手房并不好卖,有5-10万左右的还价空间,主城2-3万的二手房是手上只能支付总价150万左右人的备选。毕竟这个价格的新房,在南京已经很少,而且通勤距离可能已经在1个小时以上了。


这个学区房这么破这么老不能住人不好卖?错


投资和自住从出发点就不一样,要分开处理,不能什么都想要。如果有买学区房自用的,那么楼层、户型、老破并不影响他的价值。低总价一线学区房,始终有人在不断换手。比较反人性的做法是,把手上已经不怎么涨价的房子卖了,然后买一套一线学区房,哪怕只有40平但是总价低,风险小、涨幅大、流转快,再租一间比较舒适的大户型。一套200-300万之间的一线学区房,相对风险并不大。


学区房有句口诀:

拉力琅芳草银汇文 京东南师凤游府


而主城老破小里面的一线学区房涨幅都是惊人的,比如芳草园3.2万涨到5.4万,银城花园从2.7万找到5.1万。而且你仔细观察也会发现,南京房价在2015年是微降价的,但是终究是会涨回来的。而且小学的学区房涨幅会高于中学,单学区的投资成本低,效率高。



大部分人都在追涨


大部分人都想低买高卖,但是总是在高买低卖,因为大部分人喜欢追涨,水库地图有一套理论,觉得很有道理,给大家看看。


你应该怎么卖房:

一定要在市场好的时候卖掉,不要总觉得还会涨,当成交量已经大幅提高房价也涨了的时候,就是卖出的时候,因为下一个周期,可能就是虚高了。没人接。按捺住贪心,总是能赚一笔,赚多赚少罢了。比如2016年9月份之前的南京二手房,那都是可以坐地涨价的,也是很好的卖出机会。


在暴涨时你最讨厌怎样的卖家?吊着卖,你出到价,他就跳价,你应了他跳的价格,他继续跳。房子都是在涨价的时候被抢走的。


你应该怎么买房:

在别人都没反应过来,觉得房价还会降的时候买入,事实上每次捡漏都是,涨起来才反应过来,自己捡了便宜。


你最讨厌什么怎样的买家?砍一个价格,你答应了,他继续砍,你又答应了,他说不买。一直砍砍砍,一直表现出对你的房的兴趣,但价格却永远不满意。砍下来的价格,都是你赚的。比如现在就是砍价的时候。



有一套自己的房源库


你先明确自己的需求,总价,面积,圈定区域,再联系一个靠谱中介,每个中介都有自己的房源库,有一个关系很好的二手房中介店长会给你选房省下很多时间,想尽办法拿到他手里留给自己人的便宜房源,可以开始看房200套的道路,一天看2-3套,这件事你都要做100天,3个月之后,你就是专家。


要培养自己对市场的嗅觉最快的办法,把房源根据出手速度做一个风向标:


1.第1阶梯房源:刚需低总价小户型,这类房源的流通性是最快的


2.第2阶梯房源:楼层不好或者户型有缺陷的,这类在市场不好时候会有还价空间。反之,当这类房产也卖的不错,证明楼市热起来了。


3.第3阶梯房源:总价比较高的120平以上大户型,一旦市场不好,这类房源也是最后被剩下的。反之,连大户型都大幅涨价的时候,就是可以出手卖房的时候。


卖家就该在市场爆棚的卖方市场跳价再跳价。

买家就该在市场低迷的买方市场砍价再砍价。


为什么讲这么多二手房,因为南京新房上市量太少。板等开盘,不如出门觅食。


前提当然是用尽手上所有的购房资格,原则上有小孩的家庭,至少能搞定三套房的购房资格,父母配偶子女的购房资格都用上,切忌全款买房,这是100万变300万还是30万变300万的区别。基本还是价格导向,便宜是王道


好,2万以下二手房来自365二手房整理发布,2万以下的二手房,有部分小产权房,参考看看》南京单价2万以下楼盘就这些了


互动问答


今天在做社群分享的时候,大家还有很多提问,我先把之前的问题回答一下:


问题:
1.想换房现在时机合适吗?等新房开盘还是选二手房 还是再等等?
答:因为南京目前新房可以选择的余地太少,死等是没有用的,一直在寻找下手机会的人,可以尝试从二手房突破,一边看二手房一边等新房。如果二手房便宜市场价20%,也和买到1.6万的江北高新的回报率是差不多的,无需犹豫,直接拿下。

2.目前南京南站附近有啥推荐楼盘,自住
答:
万科户型有些缺憾,品牌和物业是卖点。 绿城品质佳,岔路口居住纯粹性不足;复地宴南都属于秦淮大校场区域,未来想象空间大一些 ,但临高架,可以选择靠里面的。


3.关心万科大都会,能否买到?可以现在买吗?自住!
答:后面还有不少房源,但依旧比较热门,可能总价较高,那么竞争会少一点,也是比较纯粹的改善盘

4.江北正荣性价比如何?

答:已经被爆炒一轮,进入横盘期,江北正荣,如果你买到3万以下那批性价比不错。

5.证大阅公馆可以买吗,说是住宅啊,但是产权65年,容积率还是很高的,有6啦,水电是民用。
答:65年公寓比住宅的舒适度要差一些,未来大部分会是租户,居住氛围不纯粹,会是一个以租为主,或者短暂过渡的选择。可以落户上学,但是天妃宫小学可能不如拉小分校有卖点。

6.请问万主编,公寓可以买吗?比如说雨花客厅和紫悦广场
答:公寓是长期持有,以租金为主的投资选项,软件大道附近的创业园区,会有比较高端的租户群体。如果有买房资格优先考虑住宅。

7.小市那边的电建和葛洲坝怎么样?
答:那边主要是附近居住南京人换房的需求,楼盘规模不大,产品中规中矩,价位并不便宜,同等价格鼓楼滨江规划更完整。

8.老城区什么房子值得投资?除了学区房
答:老城区2万左右的,有2条以上地铁汇聚的,有出新计划的二手房可以考虑。

9.万主编,最近看了仙林的新城璞越和山,整体感觉不错,交通、环境、学区医院都还不错,我是自住加改善,请指点一下,现在入手的时机如何,周边以后的发展如何,环境方面有什么隐患?

答:如果是迫切自住需求,那么可以入手,首开价格应该不错,仙林湖的居住氛围目前来看还比较纯粹,如果生活半径在仙林,还是不错的选择,仙林未来向地铁小镇发展,应该还有大量土地出让,会带动周边配套。环境隐患,液晶谷一直是一个争议点,但是仙林房价往3万走以后,好像没人提了。

10.南京房价的下次剧烈波动是上涨还是下跌?大概在几月份?

答:房价不会剧烈波动,调控基调是不大涨也不大跌。回调预计在2019年初。


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好了,今天的分享就到这了,9月初我们会365楼市三周年暨南京房产增值报告发布会,我们会有面对面交流的机会,扫码加我微信(wanxin173353),回复9.3+姓名+电话,可以报名了,名额有限。


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